店址与商店设计（doc 49）--干货、百货之运作管理下载

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• 第一章 店  址  与  商  店  设  计

  要如何的来使一家超市生意鼎盛，是许多的业主内心的期盼。而在讨论众多的投资因素（如超市内商品构成是否完整？店内需要用多少人？需准备多少奖金？投资报酬率好不好）前，需先找到一个良好的开店地点。因为超市经营的成功与否，与开店地点的适当与否，具有相当大的影响。有句话说：“开店之地点若选择得当，则超市经营已经成功一半以上。”所以我们不难想象，商店若能选定理想的地点，则对往后的营运助益甚大。

  第一节    商圈
  所谓商圈，即是超市位置所在之“腹地”，是指以店址为中心，其所能够涵盖的方圆面积。例如一家社区型之迷你超级商店，其商圈是以三百公尺左右为半径所划出之范围。
  然而超市商圈的设定又因市区、郊区而有所不同。若以中大型超市而言，其店在郊区时，商圈约为2公里半。其店在都市时，则其商圈应以1公里为限。不过因为目前我们国内的超市商店数尚不是很密集，因此，目前超市的顾客，并不是完全来自1公里以内的商圈。而大约有1/3的顾客来自1公里外的区域。故又有所谓的二次商圈、三次商圈等。
  又因超市的发展趋势为连锁经营，所以商圈应以一个县或一个市为单位，密集的开设连锁店，从数家店到十家店展开连锁经营，而形成所谓的“地方连锁”，然后再把隔壁的县或市横跨展开连锁、结合，而形成所谓的“区域连锁”；最后将触角遍及各县、市、省，而终形成“全国连锁”。例如享有“南霸天”名号的香港大统百货集团，以数十年的时间，很有计划的在香港全面布桩，开设六合快速店、九如快速店、五甲快速店、和平快速店与位与澄清路上的大统大卖场，而稳下“地方连锁”。那大统百货集团的下一步棋应伸向高雄邻近的市屏东或台南，以建立“区域连锁”。待固若金汤后，再挥军北上，那么“全国连锁”必可顺利达成。大统百货这种开店策略，真是可圈可点，令人赞佩。
  至于商圈在评选时，须考虑种种的因素。以下提出几点以供参考：
  一、 人口数：若要维持一家中型超市之存活，概需7万至10万人口数。
  二、 户口数：若要维持一家概需一万七千户至二万五千户间。
  三、 销售额：商圈内之住户的平均消费金额中，需有1/5用在超市之购物上。
  四、 道路状况：如公车路线、行车动线……等。
  五、 阻隔因素：如河流、铁路、路桥、学校、大工厂……等。
  六、 距离。
  七、 竞争状况。
  八、 消费者之消费行为与习惯。
  商圈之衡量，本来就是一项非常艰困的工作，再加上我们台湾本土地狭人稠的情形，很难真正划分出商业区或住宅区，连带的顾客层的诉求更加不易。故在这种种的因素下，商圈的确立实在不容易，所以在开店前除做商圈的测定外，更需做种种的市场调查。

  第二节    市场调查
  开店前的立地调查是最重要的，因为这对往来经营的成败占有很重要的因素，就如前所说，“开店之地点若选择得当，则超市经营已经成功一半以上。”
  调查之目的，主要是为了在决定业态、规模和立地基准时能有所参考，而做出正确的“经营理念”且建立在适当的“顾客定位”上，进而经营出独树一帜的特色与形象。
  在进行立地调查战略的运用时，必须有三点体认：
  一、 首先要确立“什么地点才是超市设店的适当地点”之概念。
  二、 如何选定适当的超市设店地点。
  三、 对超市店铺的设置必须符合设店的目的。
  因此，我们在设店之前，对于设店的预定地之有关资料必须加以详细的详细的收集与分析。
  在进行立地调查时，主要可分成三个阶段：
  一、 与立地因素有相关之资料的收集。
  二、 进行立地区域的状况分析，设定商圈之大小，以及商圈内消费者的购买力与商店销售力的推算。
  三、 进行个别分析，投定营运方针与经营目标。最后完成“设店基本计划”企划书。
  （一） 立地因素相关资料之调查收集
  与开店立地因素相关的主要点有三点，为居住者条件、交通条件、吸引条件。
  （I） 居住者条件大致可包括：
  1． 人口自然增减率、社会增减率（如移出、迁入）。
  2． 地域内之人口数、户口数与人口之密度。
  3． 地域内之年龄构成、职业构成。
  4． 产业构造、产业动向。
  5． 行政条件（如体育、文教、生活等之设施状况）
  6． 地域开发计划。
  7． 住宅分布位置。
  8． 所得水准。
  9． 消费习惯。
  10． 购物动向（所谓的五W二H    What, Who, Where, When, Why, How much, How many）
  (ii) 交通条件大致可包括：
  1． 街道之条件（如交通状况、道路交会点状况、街道设备、道路宽度等）。
  2． 公路之设施情况。
  3． 公车路线以及每日车辆的班次、时间。
  4． 铁路设施以及每日车辆的班次、时间。
  5． 其他交通设施状况。
  6． 交通网的分布情形。
  7． 自用车普及率、驾照取得率，脚踏车、摩托车之普及率与利用度。
  （iii）吸引条件:
  1． 商圈所涵盖的区域大小。
  2． 商圈内之人口数与家庭户数。
  3． 人口之流动量。
  4． 商业区的规模用特性。
  5． 商业区的发展性。
  6． 商业区的吸引力。
  7． 商业间的竞争关系。
  8． 不同业种的产业状态。
  9． 公司行号的分布数。
  10． 公家机关的分布数。
  （二） 进行地域状况分析时，必须根据上述所收集到的种种资料，针对店铺预定地所属的地域与对象加以展开分析，而了解地域内的商业特性，人口状况以及将来可能的发展性，以掌握消费者的动向，并同时考虑商店的竞争状况，设定商圈，进而分析顾客的购买力与销售力之推算。
  对于顾客至超市购物的习惯，以下有些资料可供参考：
  一、 顾客至超市购物之金额及其家庭收作交叉分析，则可明显的了解到家庭收入越高者，至超市的购物金额也越高。
  二、 顾客至超市购物之其爱教育之程度亦有关连，即受教育程度越高者，甚至超市消费的金额亦愈高。反之则愈低。也就是说教育程度越高的人，对超市的接受程度越高。
  三、 超市购物者消费金额的高低与时段亦有显著不同。在下午四点至四点半时顾客购物金额最高。中午12点半至1点半次之，晚上7点半至8点再次之。而消费金额最低的时段是早上9点半至10点半间。
  四、 至超市购物的次数频率与其职位的高低亦有直接的关系，即职位愈高者，至超市购物的时间间隔也愈长，即频率越少。
  五、 至超市购物的相隔时间与家庭收入的高低也有关系，即家庭收入愈高者，其工作必愈忙碌，空余的时间愈少，所以至超市购物的相隔时间，自然拉长。
  六、 顾客至超市购买何物与其教育程度亦有关系。亦即教育程度越高者，其购买生鲜食品的比例越高。
  最后补充一点，即是一般学费者到一家商品分类齐全的超市购物时，其购买商品种类的顺序为：
  购买糖果、饼干 购买蔬菜   购买冷冻肉类 购买日常家庭用品类 购买咖啡、奶粉等罐头食品 购买果汁、饮料类 购买冷冻海鲜、鱼类  购买水果类 购买包装食品 购买酱瓜罐头食品 购买调味品 购买冷冻调理食品 购买南北杂货 ……等。
  （三） 针对设店个别分析，是以店铺预定地为中心，而着手进行各项的个别分析，而将结果予以深入的检讨、比较、分析，以提供营运方针与作为经营目标上的决策及设店计划之完成。
  在做完上述种种调查后，还须做一项很重要的调查，即是“竞争店的调查”，因为其关系到店铺建设时应多配备那些硬体设施与开幕后的种种营运政策。而其调查之范围大致可分为下列几项：
  1． 各类型零售店的分布状况。
  2． 各类型零售店的规模、开店年数。
  3． 各类型零售店的卖场面积、收银机台数、商品结构、来客数、客单价……等。
  4． 临时摊贩集中的时段、地点、商品人潮……等。
  总而言之，以上种种的调查，乃是为了开店前如何有效的规划楼面，如此的将商品分类、配置及销售能力作测定。并且这些的调查可以影响到商店的长期发展方向，所以超市的经营者务必在设店前确实做好调查工作，完成开店前周密的准备。

  第三节   商店之建设计划
  建设计划乃根据商圈设定、市场调查、立地条件及经营方针……等决定出的综合分析结果，这是为了经营效果的实现，所实施的商店建设作业。而商店之建设计划包括主体店铺的建设计划及关连设施的建设计划。
  （一） 主体店铺建设计划：又可分为建筑计划、设备计划、装潢计划
  一、 建筑计划：建筑计划又大致可分为二、三个方面，为店铺配置面积的决定、店铺整个平面计划之决定、店铺外装形象之决定。
  1. 店铺配置面积的决定：在进行建筑店铺之主体工程时，对于建筑法规的种种规定，须加以详细的了解（例如建筑之容积北、高度限制……等）以及周遭环境状况的考虑，再配合施工安全问题的克服、施工障碍问题的克服……等，进而使在整个建筑面积的运用上，对于卖场面积及后场诸项设施的配置，乃至未来扩建的可能因素……等，而作一整体的规划。
  2. 店铺之平面计划：店铺的平面计划规划之好坏，将是决定经营效率的主要因素，对于店铺内所有出入口之处理，所有动线之处理，都有会关系到整个店铺有人口流量、商品流量。例如职员的出入口、顾客消费的出入口、厂商送货的出入口、商品出入口以及楼台面的职员动线、顾客消费动线、厂商送货动线乃至商品的运送动线等，都有必须仔细的规划，而使得卖场面积能做最有效的运用。
  2. 店铺之外装形象：为使整栋店铺能具有吸引力面加深顾客对店铺的印象，所以对店铺的外观设计以及使用的建材都要详细的考虑，而使得店铺之建筑物不只是仅具容纳商品及防风防雨的功能，而是更具有促进整个商店销售的功能。
  二、设备计划：设备对于卖场人员、消费顾客、及商品皆具有相当于的重要性。对卖场人口而言，可提供给他们一个提高工作效率及安全感的环境；对消费顾客而言，可提供给他们一个舒适且愉快的购物空间；对商品而言，可提供一个具有保管功能及维护商品的陈列、库存环境。所以对于整个店铺之设备计划，须用心的加以计划。以下列出几点以供参考：
  1. 空调设备：提供给顾客一个清新、舒爽的购物空间与给员式一个清爽的工作环境。
  2. 给水与排水设备：使店铺的清洁卫生、加工工作能顺利完成，提供给顾客一个干净的购物场所。
  3. 电信设备：使店铺内每个部门的连络顺畅，且使店铺对外的通讯无阻。
  4. 电力照明设备：使整个卖场充满光明与活力。
  5. 运送设备：使卖场员工的工作更顺畅，效率更高。
  6. 消防安全设备：此点最为重要。因为我们必须提供给顾客一个安全的购物空间，提供给员工一个安全的工作环境。
  三、装潢计划
  在店铺的装潢上必须考虑到商品动线、顾客动线、销售员动线以及整个楼面的视觉。所以我们要确定商品的配置。将店铺区分为卖场与非卖场，且对于卖场更要将其划分为贩卖空间、商品陈列空间、商品作业空间、服务提供窨……等数个部门空间。
  至于装潢的施工，在此提供几点以供参考：
  1. 卖场内之地毯、陈列器材的颜色与使用场合须慎重的思考与配合，以使卖场变化多、气氛好。
  2. 店铺内天板、地面、柱子、墙壁等装潢材料的使用，必须配合卖场商品的特性。
  3. 卖场内之照明器材种类，须慎加选择且其配备的配置光线之深浅更是重要。以使整个卖场的灯光效果能发挥至最高点。
  至于装潢的观念上，亦提出三点以供参考：
  1. 要做到使来店消费的顾客,在店工作的员工都有安全感,提供给他们一个舒适的购物空间、工作环境，即是要做到“无公害化”。
  2. 要做到使用最低的装潢成本，表现出最佳的装潢效果，即是要做到“低成本化”。
  3. 在开单店时，须考虑到店的特色，所以要设计成“个性化”，而已经形成连锁店的，必须考虑到整个企业体的形象，所以要做到“标准化”。
  （二） 关连设施建设计划
  在此方面必须考虑对与店铺本身的关连性。以使在往后的使用上或业务上能更具方便性，以下亦提供三点以供参考：
  

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